ОТВЕТЫ
НА ВОПРОСЫ

Днём Рождения компании мы считаем день регистрации ИП Колесник, 14 апреля 2015

За 9 лет работы :

• 54 проекта
• 32 реализованных проектов
• в управлении ≈1 500 000 000 ₽
• ≈25 000 м² площадей
• более 500 инвесторов

Если федеральная сеть — это самые надежные арендаторы и такой ГАБ продается, как правило, обычно очень быстро, например: Красное и Белое, Магнит, Пятерочки

Минимальный порог входа — 200 000 ₽

Около 50 человек в штате:

• проектная команда
• прорабы, строительные бригады,
• инвестиционное направление
• коммерческий отдел
• бухгалтерия
• отдельные специалисты (юрист, аналитик и т. д.)

Привлечение инвестиций происходит после того, как подписан предварительный договор на покупку нового объекта и сформирован финансовый план (покупка и фонд развития проекта).

Объекты недвижимости приобретаются на отдельные юридические лица, которые находятся под управлением компании «Колесник».

Пока мы работаем без НДС. В планах есть переход на НДС. В этом случае доходность инвестора немного снизится

И у физических и у юридических лиц. Так же объект может быть приобретен с торгов, еженедельно мы рассматриваем 3−5 объектов для покупки, и для этого в компании работает отдельный специалист. Нам важна стоимость, локация и потенциал объекта

Реновация — это процесс улучшения без разрушения всей структуры здания. Например, реновацией можно считать модернизацию и ремонт без кардинальных разрушений и изменений.

Реконструкция здания — это изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания; замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций.

Колесник Сергей — является учредителем, собственником и идейным вдохновителем команды

Мы таких рекомендаций не даем.

Единственная рекомендация — диверсифицировать и выбирать разные объекты на разных стадиях, поэтому у нас всегда на сборе 2−3 объекта, которые мы предлагаем для формирования портфеля инвестора.

Также наша инвестиционная модель подходит для наращивания капитала, так как проекты всегда нацелены на прирост капитала, а не на получение стабильного ежемесячного дохода.

Для таких инвесторов мы предлагаем покупку арендного бизнеса, который будет обеспечивать стабильный арендный поток

Наш бизнес не про управление арендным бизнесом, мы стараемся уйти от общих пространств, и выделить отдельные объекты в готовый арендный бизнес.

Поэтому в нашей модели — разделить помещения на небольшую квадратуру, нарезать отдельные входы, выделить необходимые мощности и коммуникации, посадить арендатора и продать как готовый арендный бизнес.

Мы реализуем проекты в направлении стрит-ритейла, что сейчас является наиболее актуальной, в связи с уходом с рынка ключевых арендаторов

В договоре мы всегда прописываем механизм (расчет), того в какой момент и на чем зарабатывает компания:

1 — на моменте входа инвестора

Распределение суммы займа на входе (производится пропорционально всей стоимости проекта)
D=S₁ + F + Pro + PrI, где:
S₁ — Цена покупки объекта
F — Фонд на ремонт, эксплуатацию и развитие проекта
PrO — D×10%, Вознаграждение Предпринимателя за организацию проекта
PrI — D×1%, Вознаграждение Предпринимателя подготовку инфраструктуры

2 — Расчет дохода от аренды
3 — Расчет дохода от продажи

В соответствии с нашей моделью, в любом случае соотношение распределение долей будет 70/30.

В случае если инвесторы заработали хорошо в абсолютном значении, то значит и компания тоже заработала И наоборот, если инвестиционный проект показал низкую доходность, то соответственно и компания, тоже заработал мало.

Все эти моменты, очень подробно мы рассказываем на встречах с инвесторами и учитываем в договоре.


В основном мы видим, что другие компании, просят до 50% при успешно реализованном проекте и доходность инвестора так же получается на уровне 30−40%, хотя везде анонсируют что не менее 50%, не говор, а внутренних комиссиях

Фонд развития проекта может быть потрачен:

• бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков, связанных с покупкой, продажей, владением, переустройством, перепланировкой объекта недвижимости;
• услуги нотариуса и юриста;
• услуги технических специалистов, специалистов по кадастровому учёту, инженеров, в том числе носящих консультационный характер;
• услуги архитектурных и строительных бюро;
• текущий, аварийный, капитальный ремонты, обустройство и переустройство объекта, реновация, реконструкция, перепланировка, отделка помещений, используемые при этом технические и строительные материалы, оборудование;
• ежегодный налог на недвижимость, в т. ч. земельный налог;
• коммунальные услуги, и эксплуатационные расходы (инженерные системы, уборка, охрана), в том случае если поступление арендных платежей отсутствует или арендные платежи от части сдаваемого помещения меньше суммы коммунальных платежей по всей площади помещения;
• страховка;
• услуги брокеров по поиску арендаторов. Выплата комиссии за привлечение арендатора сторонними агентствами или брокером компании.
• оплата услуг проектной команды на развитие проекта;
• государственные пошлины, другие обязательные платежи, связанные с регистрацией и перерегистрацией, восстановлением, исправлением технических и правоустанавливающих документов во всех государственных и коммерческих организациях, органах и службах;
• объединение собственников — соседних коммерческих и жилых помещений для воплощения единой концепции проекта, предоставление им рассрочек, частичная и полная для них оплата работ и материалов, за счет которой и произойдет повышение итоговой стоимости объекта коммерческой недвижимости;
• иные материалы, работы, услуги, не перечисленные в предыдущих пунктах (в том числе непредвиденные и непредсказуемые), использование которых имеет целью реализации проекта с большей доходностью

Да, мы действительно не гарантируем инвесторам доходность, так как понимаем что реализация проекта может быть в любом сценарии. При расчете проекта, мы всегда показываем 3 сценария, где показываем, что и как мы планируем делать в рамках каждого сценария и какая будет плановая доходность проекта.

Пример сценария в презентации проекта

Если доходность инвест проекта составит 60%, то инвестор получит ее полностью, а не только фиксированную часть, и соответственно при доходности в 10%, для этого мы всегда обращаем внимание инвесторов, что нужна диверсификация, и необходимо инвестировать в среднем в 3−5 проектов, для достижения средней доходности, в районе 32%.

У нас есть 2 варианта взаимодействия:

1 вариант — инвестиции через краудфандинговую платформу, и они являются целевыми.

В соответствии с ФЗ N 259 мы подписываем с каждым инвестором Инвестиционное предложение, где прописана цель использования заемных средств:
это покупка объектов коммерческой недвижимости (обозначение всех необходимых реквизитов — адрес, кадастровый номер и описание), и х последующий капитальные ремонт и /или перепланировка/ реконструкция с целью дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи/ для извлечения прибыли.

2 вариант — инвестирование напрямую в кооператив как пайщик.
Все пайщики, по законодательству — являются бенефициарами кооператива, по сути — совладельцами объекта недвижимости, приобретенного на кооператив.


В соответствии с этим, мы выделяем инвестиционные и доходность каждого объекта рассчитываем и выплачиваем также отдельно

Обычно такая ситуация происходит только через полгода. Недвижимость реагирует с запозданием, но если посмотреть изменения стоимости, то в динамике, за последние 5 лет, растет стоимость м². Причем, при разных геополитических ситуациях, мы наблюдаем минимальное падение стоимости, а чаще — уменьшение объема сделок, так как весь рынок в ожидании стабильности

Мы работаем на территории РФ, все сделки на территории РФ совершаются в рублях. В данный момент деньги обесцениваются, а стоимость недвижимости корректируется очень медленно и с небольшим процентом.

Поэтому, на наш взгляд, многие сейчас будут инвестировать в недвижимость, чтобы избежать обесценивания.

В начален 2023 года был самый большой рост сделок на первичном рынке, все инвесторы «побежали» вкладывать в активы

Не паниковать и не принимать необдуманных решений.

Недвижимость является консервативным и надежным инструментом инвестирования, даже если в текущий момент времени возможно снижение стоимости, то на перспективе 3−5 лет, она всегда росла, по сравнению с другими инструментами

Компания «Колесник» как продавала свои объекты, так и продает объекты сейчас. Даже наоборот от инвесторов появился больший спрос на целые объекты, и некоторые инвесторы готовы заходит в будущие сделки.

Минимальная сумма входа пайщика в кооператив от 500 000 ₽, если сумма меньше, то можно принять участие через инвестиционную платформу

Кооперативы, на которые куплены крупные объекты закрываются после реализации проекта и выполнения всех обязательств перед пайщиками. Новые объекты в них не заводятся.

Исключение: кооператив, на которые заводим несколько небольших объектов стоимостью до 30 млн.р.)

Самозанятые физические лица — не могут вступать в кооператив (только физические лица, индивидуальные предприниматели (в т.ч. со статусом самозанятые) и юридические лица)

Варианты прекращения членства в кооперативе подробно прописаны в ст.12 Устава:

• добровольный выход из кооператива
• самовольный выход из кооператива
• исключение пайщика из кооператива
• ликвидация ЮЛ, являющегося пайщиком кооператива
• смерть гражданина
• ликвидация кооператива

На данный момент Кооператив — это наиболее подходящая организационно-правовая форма для коллективных инвестиций. В первую очередь заботимся о наших инвесторах, снижая юридические риски

Сначала производятся выплаты залоговым инвесторам, далее всем остальным (пайщикам и не пайщикам) одномоментно

Это пункт из закона «О потребительской кооперации». К сожалению не можем его не включить в Устав. У нас не будет кооперативных выплат (КООП выплаты это аналог дивидендов), наш формат — потребительская выгода. Это доход по договору. Он ничем не ограничен и зависит исключительно от результатов проекта

Физические лица — 13%
ИП и юридические лица — в соответствии с выбранной системой налогообложения