Сайт — постоянно обновляется, уточняйте информацию об объектах у брокера
Проекты ▾
Контакты
Блог
О нас
Выкуп помещений
Чат-бот
Самые актуальные новости нашей компании читайте в Инстаграме
Блог

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость: Путь к диверсификации и доходности

Идеальным финансовым инструментом сейчас все чаще называют коллективное инвестирование, которое обеспечивает разнообразие в инвестиционном портфеле, что значительно снижает риски и не требует соответствующих знаний рынка.

Что такое коллективные инвестиции

Коллективные инвестиции — это механизм передачи денег и активов в доверительное управление профессиональным менеджерам, управляющим средствами инвесторов как единым портфелем, в котором каждый участник имеет долю, пропорциональную своему вкладу. Средства фонда идут на покупку коммерческой недвижимости и последующее управление активом.

Преимущества коллективных инвестиций:

  1. Низкий порог входа.
  2. Высокая доходность.
  3. Пассивный доход без траты личного времени.
  4. Управление активом осуществляют профессионалы.

Недостатки коллективных инвестиций:

  • Отсутствие самостоятельного управления активом.
  • Значительные комиссии.

Почему будет расти спрос на коллективные инвестиции

Недвижимость — это надежный инвестиционный инструмент, так как в перспективе всегда растет в цене. Однако актив достаточно дорогой.

Неудачный самостоятельный опыт и желание снизить риски приводит потенциальных инвесторов в фонды, где коллективными инвестициями управляют профессионалы. Высокий спрос обусловлен и доступностью — фонды предлагают низкий порог входа.

Даже в тяжелые кризисные годы коллективные инвестиции в качественную коммерческую недвижимость с помощью фондов относят к низкорисковым и низковолатильным. Такой способ поможет сберечь денежные средства от гиперинфляции и позволит получать прибыль.

Рынок коллективных инвестиций сегодня

Рынок недвижимости в России — один из наиболее стабильных и выгодных инструментов для сохранения и преумножения капитала. Теперь он стал доступнее частным инвесторам без большого стартового капитала.

Коллективные инвестиции в недвижимость активно развиваются. На рынке появляются новые проекты, а количество инвесторов в стране на конец 2023 года составило 36 % экономически активного населения.

ЦБ РФ связывает такую популярность с возможностью инвестиций в объекты недвижимости с желанием иметь защитный актив или пассивный доход.

Почему рынок коллективных инвестиций будет расти

Коллективные инвестиции набирают популярность, потому что:

  1. Инвестировать может человек с любым доходом.
  2. Совместные инвестиции позволяют диверсифицировать риски.
  3. Не надо просчитывать риски и доходность — можно доверить это профессионалам.
  4. Высокая доходность.
  5. Онлайн-сервисы объединяют инвесторов из разных городов и стран.

Типы коммерческой недвижимости для инвестиций

Единой системы классификации коммерческой недвижимости нет. Основные типы по функциональному назначению:

  1. Торговые помещения для стационарной торговли: в ТЦ, отдельных строениях или на первых этажах зданий.
  2. Производственные помещения для различной деятельности: цеха, ангары, технические строения.
  3. Складские помещения для перевалки и хранения товара.
  4. Офисные площади для размещения сотрудников и ведения переговоров.

Все виды коммерческих помещений обязаны соответствовать стандартам СанПиН и СН. Перед началом использования таких объектов необходимо получить консультацию специалистов.

При выборе коммерческой недвижимости ориентируются на нескольких факторов:

  • расположение;
  • площадь и технические размеры;
  • тип объекта;
  • техническое состояние;
  • инфраструктура.

Модели коллективных инвестиций

Прямые инвестиции

Совместная покупка недвижимости предполагает приобретение одного объекта на несколько владельцев, объединивших свои капиталы для расчета. Договор составляется один, но в нем указываются определенные доли имущества каждого покупателя, пропорционально размеру вклада. Такая недвижимость считается общей долевой собственностью.
Приобретать недвижимость таким образом лучше с проверенными людьми. Для защиты своих интересов следует подписать договор между совладельцами, где будут прописаны все детали, определяющие условия и права на собственность.

Инвестиционные фонды

Инвестиционные фонды — финансовый инструмент, состоящий из готового набора диверсифицированных активов. Долю в инвестиционном фонде может купить любой желающий, приобретая паи фонда. Главное преимущество — диверсификация, то есть деньги вкладчиков используются сразу в нескольких проектах.
REIT (Real Estate Investment Trust) — это зарубежные фонды, что дают возможность инвестиций в недвижимость без покупки объекта. Они могут покупать и ипотечные ценные бумаги. Не менее 90% доходов распределяются между вкладчиками, остальное — на покрытия расходов и комиссию фонду. Из минусов — высокие налоги для российских инвесторов.
В России альтернативой REIT являются паевые инвестиционные фонды (ПИФ), которые позволяют объединенные средства участников передать УК, которая на свой выбор делает инвестиции, доход распределяет между пайщиками, зарабатывая при этом на комиссии.

Краудфандинг

Главное отличие краудфандинга — в возможности инвестиций в разнообразные проекты с коммерческой недвижимостью при низких финансовых издержках. Инвестор сам выбирает объект недвижимости и может контролировать процесс реализации проекта.
Краудфандинг открывает инвесторам доступ к огромному количеству инвестиционных проектов и позволяет участникам добиваться большей диверсификации, за счет распределения средств.

Финансовые и правовые аспекты

Работа ПИФ в России регулируется Федеральным законом № 156 от 29.11.2001. Функции по надзору за его исполнением и прием жалоб от инвесторов осуществляет Банк России. К работе привлекаются аккредитованные независимые специалисты: оценщики, аудиторы, регистраторы.
Пайщики фондов должны выплачивать налог на доход физических лиц. Ставка налога для резидентов РФ составляет 13%, которая увеличивается до 15 % при получении прибыли более 5 000 000 ₽, а для нерезидентов — 30% от дохода. Налог уплачивается только при продаже пая. При распределении полученной прибыли между дольщиками, фонд удерживает 13% налога.
Основными документами при коллективном инвестировании считаются:
  1. Инвестиционный договор — основной правовой документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности. Он содержит описание конкретных действий по извлечению прибыли, указание цели предоставления инвестиций, основания для одностороннего изменения или расторжения договора и др.
  2. Договор простого товарищества. По нему несколько лиц соединяют вклады для совместных действий на рынке коммерческой недвижимости. Сторонами могут быть только ИП и коммерческие организации. В нем четко прописывается вклад каждого участника и порядок возмещения расходов при расторжении договора.
  3. Договор займа предполагает, что одна сторона передает в собственность другой стороне деньги, которые заемщик обязуется возвратить в определенный срок и на определенных условиях.

Риски и как ими управлять

Инвестиции в недвижимость, как и любые другие, сопряжены с рисками:
  1. Неверной оценкой стоимости, тогда доходность окажется ниже ожидаемой.
  2. Неудачным местоположением, что негативно скажется на спросе.
  3. Недобросовестными арендаторами, тогда придется снижать арендную ставку.
  4. Затягиванием сроков сдачи объекта или банкротство застройщика.
  5. Непредвиденными ситуациями — аварии, затопления, пожары и др.
  6. Мошенничеством при оформлением сделки.
  7. Изменением цен на рынке.
Поэтому важно тщательно подходить к выбору объекта недвижимости для инвестиций, проверять его на юридическую «чистоту», уметь правильно оценивать рынок и его тенденции.
Однако куда проще и надежнее обратиться в профильную организацию за помощью специалистов. Сотрудники компании «Колесник. Девелопмент» имеют необходимые опыт работы и знания. Консультанты всегда готовы ответить на все вопросы.

Анализ рынка и выбор объекта для инвестирования

Анализ рынка недвижимости — это процесс глубокого изучения и оценки текущего состояния и перспектив развития рынка жилья и коммерческой недвижимости. Его цель — определить наиболее выгодные и рациональные способы инвестирования, покупки, продажи или аренды недвижимости.
При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать следующие факторы:
  1. Количество и структуру покупателей и продавцов.
  2. Объём рынка недвижимости.
  3. Ценовую ситуацию на рынке.
  4. Конкурентоспособность.
  5. Инновационный потенциал.
  6. Проблемные зоны и перспективные направления развития.
Если вы не желаете вникать в такие нюансы, то лучше обратиться в компанию, где опытные специалисты помогут вам провести глубокий анализ и выявить тенденции рынка недвижимости. Клиенты получают детальную информацию по объектам на текущий момент и прогноз развития.
Диверсификация — способ инвестирования, при котором деньги распределяются в различные виды активов. Такой подход позволяет грамотно вкладывать ресурсы, а затем получать доход из нескольких источников. Диверсификация работает как способ снижения риска.

Практические шаги для начала инвестирования

Пошаговая инструкция не является универсальной, потому что имеет некоторые различия в зависимости от выбранной инвестиционной модели.
  1. Выбор хорошей УК — залог удачного вложения денег. Потому изучите ее декларацию и ознакомьтесь с результатами работы за последние несколько лет.
  2. Проведите проверку заемщика (в интернете есть рекомендации).
  3. Изучите все условия, тарифы, порог входа перед заключением договора и покупкой пая.
  4. Выберите объект недвижимости или количество паев для инвестиций, посмотрите презентацию объекта, изучите его плюсы и минусы.
  5. Свяжитесь с консультантом для решения вопросов.
  6. Подайте заявку на участие в инвестировании.
  7. Подпишите инвестиционный договор.

Истории успеха и учебные примеры

Ярким примером удачного вложения средств в коммерческую недвижимость может стать кейс ТЦ «Сокольники». Компания по коллективному инвестированию ACCENT приобрела его на средства вкладчиков в начале 2020 года. В период пандемии, несмотря на сложности, в здании была проведена масштабная реновация, которая значительно преобразила ТЦ к декабрю 2022 года.
Торговый центр превратился в уютный community и некое продолжение парка в городе. Это позволило увеличить на 17% общую площадь арендных площадей. В ТЦ пришли крупные сетевые ретейлеры, универмаг «Телеграф», организован блок питания. Стоимость актива значительно выросла, выполнив бизнес-план.
Благодаря этим изменениям трафик в ТЦ «Сокольники» уже через год увеличился на 22%. Благодаря переменам за год работы в обновленном виде выручка возросла на 67 500 000 ₽. Все инвесторы проекта получают регулярный рентный доход.
Инвесторам, которые запланировали вкладывать средства в недвижимость через ПИФ или онлайн-платформы, в зависимости от масштабности проекта, можно рассчитывать на доход от 10% до 25% годовых. Для избежания рисков важно грамотно выбрать управляющую компанию (УК). Она должна иметь отличную репутацию, понятную стратегию и прозрачную отчётность.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Где проверить управляющую компанию?

Лицензию УК можно проверить на сайте Банка России, оценить успешность ее работы и инвестиционных проектов, завершенных ранее.

Почему ПИФы недвижимости чаще всего закрытые?

ПИФы, инвестирующие в недвижимость, привлекают средства инвесторов ограниченный промежуток времени, по истечении которого или сбора необходимой суммы, прием новых денежных средств закрывается.

На какой доход можно рассчитывать?

В зависимости от объекта и ситуации на рынке в профиле каждого объекта указывается его прогнозная доходность.
2024-05-04 13:37 Статья