Сайт — постоянно обновляется, уточняйте информацию об объектах у брокера
Блог

Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость в 2024 году

Рынок коммерческой недвижимости за последние годы претерпел серьезные изменения. Ограничения, вызванные ковидом в 2020 году, повлекли кризис во всех сферах экономической жизни.

Гипермаркеты и крупные торговые центры оказались в самом невыгодном положении, последствия чего ощущаются до сих пор. Предприниматели избегают вложений в такие предприятия и сейчас они появляются все реже. В 2022 году ушли зарубежные бренды, что тоже оказало влияние на инвестиционный климат.

На фоне этих событий выросла популярность небольших торговых точек на первых этажах многоквартирных домов в жилых кварталах. Финансовая доступность и простота управления магазинчиками разряда стрит-ритейл привлекают вкладчиков. Таково положение дел на рынке сегодня.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Последние три года отмечается повышенный интерес инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Несмотря на потрясения последнего времени, этот вид активов остается стабильным, предсказуемым и прибыльным.
Акцент сместился с гипермаркетов и крупных торговых центров на небольшие торговые точки. Анализ показывает, что такие лоты хорошо продаются и сдаются в аренду. Сектор стрит-ритейла поднялся на 40-50%% и это не предел. Спрос смещается также с центральных городских локаций в спальные районы.
Наиболее востребованы участки вблизи транспортных развязок, университетов, памятных мест, деловых и культурных учреждений.

Текущие тенденции и прогнозы

Предприниматели теперь предпочитают приобретать объекты в собственность, так как арендная плата сильно возросла. Тренд сохранится на следующий год: в Москве и Московской области цены поднимутся еще на 20%.
Несмотря на повышение ключевой ставки, спрос на помещения коммерческого назначения и земельные участки остается высоким.
Такая тенденция вызвала к жизни новую нишу. Появились микроинвесторы, покупающие и сдающие небольшие помещения на первых этажах под офисы и магазины.
В Москве предприниматели вкладываются в объекты площадью 100-200 кв. м. и 300-500 кв. м. Первые покупаются или арендуются под торговые точки, вторые под супермаркеты. Эксперты считают, что ситуация имеет устойчивую тенденцию к росту.

Влияние глобальной экономики

Анализ общей экономической ситуации в мире покажет, какие изменения произойдут на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году. Ни для кого не секрет, что экономика России подвергается вызовам, влияющим на все стороны жизни.
Цены на нефть, валютные колебания — явления, воздействующие на состояние экономики в целом и рынок недвижимости в частности.
Что касается условий внутри страны — уход зарубежных компаний и появление новых игроков оказалось самым значительным событием, заметно изменившим городской ландшафт.
Цены на недвижимость в 2024 году по-прежнему зависят от уровня инфляции и величины ключевых ставок. Делая прогнозы относительно ценового вектора, необходимо принимать во внимание эти параметры. Их же следует учитывать, когда планируется покупка или продажа имущества.

Перспективные сегменты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — наиболее привлекательный объект для вложений. Инвестиции в помещения для бизнеса остаются самым надежным способом размещения и умножения капитала. Перед тем, как делать выбор, надо рассмотреть варианты, которые предлагает рынок в 2024 году.

Офисные пространства

Предприниматели готовы арендовать или покупать подходящие помещения, расположенные в деловых центрах крупных городов. Удаленный формат работы остался в прошлом и многие компании возвращаются в традиционные интерьеры. Спрос на хорошо оборудованные офисные пространства повышается.

Торговые центры и розничная торговля

Пандемия отступила и торгово-развлекательные центры потихоньку возрождаются. Потенциальным вкладчикам есть смысл присмотреться к объектам уникальных концепций, расположенным в хороших локациях.
Объекты розничной торговли, как уже отмечалось, переживают бурный рост. Помещения малых и средних площадей, расположенные на первых этажах многоквартирных домов в спальных районах — самые востребованные объекты сегодня. И по мнению аналитиков, эта тенденция утвердилась надолго.

Складская недвижимость и логистика

Ковидные ограничения способствовали ускоренному переходу деловой жизни в цифровой формат. Электронная коммерция заменила наземную торговлю, вследствие чего резко поднялся спрос на складские помещения и объекты транспортного обслуживания.
Устойчивый рост интернет-торговли и ее зависимость от логической инфраструктуры — факторы, удостоверяющие прибыльность инвестирования в складские и сопутствующие помещения. Ситуация внушает уверенность, что потенциал этой недвижимости в эпоху всеобщей цифровизации будет только возрастать.

Гостиничный бизнес

Гостиничная недвижимость — не самый популярный объект инвестирования в России. Значительные затраты на обслуживание и управление, зависимость от туристической индустрии и состояния экономики делают этот бизнес очень рискованным.
Сейчас, когда с российского рынка ушли зарубежные бренды, отечественные предприниматели получили возможность создать и развить собственный отельный бизнес.
В настоящее время в России не принято сдавать эти здания в аренду. Но там, где проходят туристические тропы, хозяева сдают малые и средние гостиницы, гостевые дома и хостелы.
В Москве, Санкт-Петербурге, на Алтае, в Краснодарском крае, словом, в традиционных центрах туризма, ожидается устойчивый спрос на аренду объектов гостиничной недвижимости.
Возвращение международного туризма — значимый фактор формирования цен. Там, где будут проводиться мероприятия международного значения, инвестирование станет выгодным делом.

Стратегии инвестирования

В 2024 году возможны различные сценарии инвестирования в коммерческую недвижимость: предприниматель может выбрать реальные или прямые вложения, скооперироваться с другими инвесторами для совместного владения имуществом, стать пайщиком ПИФов или акционером RIETs, набирает обороты и новая для России форма объединения инвесторов — краудфандинг.

Прямые инвестиции и совместное владение

Прямые индивидуальные инвестиции — простой и понятный большинству граждан способ. На сегодня этот метод имеет немало плюсов: прибыльность, если сдать объект в аренду или перепродать, превысит проценты с банковских вкладов. В первом случае можно рассчитывать на 15% годовых.
Недостаток классического способа — высокий порог входа. Минимальный чек в регионах составляет миллионные суммы. Средняя стоимость объекта формата “супермаркет” площадью 1500 кв.м. в Москве составляет около 400 млн. рублей.
Еще один минус прямых вложений — низкая ликвидность. Быстро продать недвижимость по хорошей цене нелегко. Сложность прямого владения заключается также в том, что владельцу придется глубоко вникать во все процессы, а это требует больших временных затрат.
Можно объединиться с другими людьми или компаниями для общего совместного владения. В этом случае все обладают равными правами и обязанностями. Все действуют как единое целое.
У этого варианта тоже есть свои плюсы и минусы.
К первым относят общую ответственность за содержание имущества, совместное участие в управлении. Минусы заключаются в том, что отдельные владельцы не имеют преимущественных прав и никто не может продать недвижимость без общего согласия.

REITs и инвестиционные фонды

Альтернативой прямым инвестициям выступают REITs и паевые инвестиционные фонды.
Справка. REIT ( Real Estate Investment Trust) — компании, которые владеют ценными бумагами по ипотеке. В обязанности этих фондов входит строительство, покупка и управление имуществом для продажи или сдачи в аренду. Акционеры получают часть вырученных доходов в виде дивидендов.
Паевые инвестиционные фонды России — аналог REITs. Последние отличаются тем, что в них действуют управляющие компании. На них лежит обязанность производить доходные и расходные операции.
Выгодное отличие этих вариантов — сравнительно низкий порог входа. Поэтому эти инструменты доступны большинству. Приобрести акции или облигации строительных или девелоперских компаний можно за несколько тысяч рублей.
Преимущества RIETs, ПИФов:
  1. Этот способ позволяет диверсифицировать портфель, вкладывая капиталы в разные виды недвижимого имущества.
  2. Вложения в паевые фонды предохраняют финансы от инфляции. Стоимость аренды возрастает по мере повышения цен на потребительские товары и услуги, при минимальных затратах на обслуживание.
  3. Ценные бумаги реализуются на бирже, что обеспечивает ликвидность.
Российские предприниматели могут инвестировать в фонды REIT через биржу в Санкт-Петербурге или вложить средства в отечественные ПИФы через компании-поручители.
Оба фонда действуют похоже: пайщики вкладывают свои деньги в эти учреждения и получают ценные бумаги — паи. Фонд вкладывает средства в недвижимость и потом либо сдает имущество в аренду, либо перепродает с прибылью.
ПИФы имеют закрытый формат. Это означает, что пайщики не могут забрать свои деньги до завершения проекта. Величина прибыли зависит от фонда: некоторые уходят в минус, другие предлагают 10-15% годовых.

Краудфандинг

Краудфандинг — сравнительно новое направление в сфере инвестиций. Программа предполагает сбор средств от большого количества людей для финансирования конкретных проектов. Платформы действуют через интернет, предлагают различные виды имущества. Вкладчики могут диверсифицировать портфель, вкладывая деньги в торговые, гостиничные, офисные площади, апартаменты и жилые дома. В процессе реализации проекта каждый получит долю прибыли пропорционально вложениям.
Преимущества стратегии:
  1. Доступные стартовые инвестиции. Войти в проект могут люди со средним достатком.
  2. Диверсификация. Можно выбирать объекты в разных регионах с различным уровнем риска и доходности.
  3. Высокий уровень прозрачности: платформы предоставляют полную информацию о состоянии имущества, финансовых показателях, условиях инвестирования.
Но вместе с этими достоинствами есть определенные риски:
  1. Платформы, которые предлагают эту модель, только начинают свою деятельность. Отсутствие опыта может привести к закрытию ресурса. Подобные осложнения помешают выполнению обязательств; возврат вложенных инвесторами средств может затянуться.
  2. Модель находится на стыке финансов и технологий, деятельность которых регулируется сложной системой норм и правил. Возможные нарушения приведут к административным санкциям, которые приостановят или закроют проект. Инвесторы вновь окажутся в самом печальном состоянии.
  3. Процесс ведется полностью в цифровом поле; подобная практика подвержена киберугрозам. Если платформа будет взломана, есть опасность похищения личных данных клиентов.

Минимизация рисков

Вложения в коммерческую недвижимость обещают солидные прибыли, но, как и всякие финансовые операции, влекут определенные риски.
Специалисты в области инвестирования делятся советами, которые помогут снизить или вовсе убрать возможные опасности:
  1. Скрупулезный анализ рынка и избранного объекта: исследование локации, выяснение уровня спроса и предложения, расчет перспектив роста стоимости с учетом конкуренции.
  2. Формулирование целей и ожиданий: конкретизация задач, которые преследует инвестирование. Например, обеспечить постоянный доход, капитализировать объект, заложить основы долгосрочного инвестирования или что-то еще.
  3. Изучение рынка: близкое знакомство с состоянием коммерческой недвижимости в области предстоящего инвестирования. Анализ тенденции в настоящий момент, прогнозирование перспективных направлений, выяснение тенденций спроса и предложения.
Это только некоторые общие рекомендации, которые помогут предотвратить множество неприятных неожиданностей. Остается еще немало важных нюансов, от которых зависит успех предприятия. Здесь лучше обратиться за помощью к специалистам, которые имеют практический опыт.

Налогообложение и правовые аспекты

Прибыльность объектов коммерческой недвижимости составляет 10-17% годовых. Вложения окупаются в среднем за 8-10 лет. Соответственно инвестирование в эту категорию гораздо выгоднее, чем вложения в жилые дома и квартиры.
Но каждая прибыль облагается налогами и желательно заранее ознакомиться с налоговым законодательством, действующим в этой области.
Величину пошлины устанавливают государственные органы на местах. Она зависит от кадастровой или среднегодовой стоимости объекта. Региональные власти определяют сроки оплаты и налоговую ставку. Но какие бы решения не приняли инстанции, налог для физических лиц всегда меньше, чем для организаций и компаний.
Основные сведения:
  • это разновидность налога на прибыль;
  • расчет делает региональный отдел ФНС;
  • владельцу отправляется уведомление о сроках оплаты.
Юридические лица оплачивают налог на имущество. Ставка меняется в зависимости от региона, но не может превышать 2-2,2%. Сроки погашения устанавливаются местными органами власти.

Правовые аспекты

Сделки с недвижимым имуществом коммерческого назначения регулируются государственными нормативными актами.
Сюда входят общие положения гражданского кодекса и конкретные указания по отдельным видам договоров:
  • ГК РФ, 7 параграф, глава 30 — регламентирует процедуру купли-продажи;
  • ГК РФ, глава 34 — посвящена договору аренды;
  • ...глава 33 — говорит об условиях заключения договора ренты;
  • …32 — дарения.
Действия, сопровождающие инвестиции, также подчиняются правовому регламенту.
Сюда можно отнести закон, регулирующий правовое положение юридического лица соответственно установленной организационной формы: Общество с Ограниченной ответственностью (ООО), Ационерное общество (АО).

Технологии и инновации

Использование цифровых платформ и онлайн сервисов — наиболее заметное проявление технического прогресса в инвестициях. Эти инновации позволяют потребителям искать подходящие объекты в самых отдаленных уголках.
Таким же образом человек может подробно познакомиться с разными предложениями, получить полную информацию об имуществе и его истории.
Виртуальная и дополненная реальность дает возможность клиентам осмотреть помещение во всех деталях, не приезжая на место. Такой обзор позволяет получить верное представление о внешнем и внутреннем состоянии объекта.
Все участники рынка понимают, что инновации и технологии играют значительную роль в управлении коммерческой недвижимостью и оказывают положительное влияние на увеличение инвестиционной прибыли.

Кейсы и примеры успешных инвестиций

Примеры успешных инвестиционных проектов покажут вариативность подходов и стратегий в этой сфере:
  1. Торговый центр в пригороде. Район быстро развивается. Девелопер оценил перспективы локации, подготовил необходимые документы, заручился лицензией. Разработчик тщательно продумал стратегию аренды, грамотно организовал торговое пространство с привлечением солидных ритейлеров. Поток посетителей значительно увеличился, инвестиции принесли хорошую прибыль. Дело процветает и сегодня.
  2. Инвесторы вложились в покупку и реконструкцию исторического здания. Объект находится в центре крупного города. Вкладчики исследовали рынок, оценили местоположение, разработали стратегии финансирования, рассчитали перспективы развития. Грамотный подход привлек арендаторов, теперь объект полностью заселен, аренда приносит стабильный доход.
  3. Проектировщики решили преобразовать офисное здание в современное коворкинг пространство. Учитывался растущий спрос на подвижные рабочие места. Реконструкция и эффективные маркетинговые стратегии привлекли арендаторов из разных сфер, теперь коворкинг центр — популярное место работы и учебы многих фрилансеров. В здании всегда люди и аренда приносит значительную прибыль.
Приведенные примеры доказывают перспективность вложений в коммерческую недвижимость при грамотном планировании, верно избранных стратегиях и тщательно проведенном предварительном анализе.

Заключение

Как показывает практика, российский рынок недвижимости в 2024 году предоставляет широкий круг возможностей как инвесторам, так и покупателям. Эффективность использования во многом зависит от того, насколько хорошо предприниматель знает и понимает рынок.
Отслеживание тенденций роста, внимательный анализ ситуации, прогнозирование, расчет и оценка рисков — вот параметры, которые обеспечат хороший результат даже в самых сложных обстоятельствах. Начинающему инвестору нелегко одному выполнить эти требования. Тогда на помощь приходят профессионалы, имеющие богатый положительный опыт. Свяжитесь с консультантом на сайте и получите полезные рекомендации по инвестициям в коммерческую недвижимость 2024 года.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Какие виды недвижимости называются коммерческими?

Коммерческая недвижимость включает здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли. К ним относятся офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные комплексы, производственные и многофункциональные объекты.

Чем отличаются инвестиции в коммерческую недвижимость от вложений в жилые дома и квартиры?

  1. Более высокие стартовые вложения, затраты на адаптацию арендаторов.
  2. Большая прибыльность, продолжительные сроки аренды.
  3. Меньше проблем с управлением.

Как ориентироваться в юридических вопросах относительно инвестиций в коммерческую недвижимость?

Лучше всего обратиться к профессиональным посредникам: агентам по недвижимости и юридическим консультантам, которые хорошо разбираются в региональном заокнодательстве и дадут рекомендации на всех этапах инвестирования.
Статья