Рынок коммерческой недвижимости за последние годы претерпел серьезные изменения. Ограничения, вызванные ковидом в 2020 году, повлекли кризис во всех сферах экономической жизни.
Гипермаркеты и крупные торговые центры оказались в самом невыгодном положении, последствия чего ощущаются до сих пор. Предприниматели избегают вложений в такие предприятия и сейчас они появляются все реже. В 2022 году ушли зарубежные бренды, что тоже оказало влияние на инвестиционный климат.
На фоне этих событий выросла популярность небольших торговых точек на первых этажах многоквартирных домов в жилых кварталах. Финансовая доступность и простота управления магазинчиками разряда стрит-ритейл привлекают вкладчиков. Таково положение дел на рынке сегодня.
Гипермаркеты и крупные торговые центры оказались в самом невыгодном положении, последствия чего ощущаются до сих пор. Предприниматели избегают вложений в такие предприятия и сейчас они появляются все реже. В 2022 году ушли зарубежные бренды, что тоже оказало влияние на инвестиционный климат.
На фоне этих событий выросла популярность небольших торговых точек на первых этажах многоквартирных домов в жилых кварталах. Финансовая доступность и простота управления магазинчиками разряда стрит-ритейл привлекают вкладчиков. Таково положение дел на рынке сегодня.
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Последние три года отмечается повышенный интерес инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Несмотря на потрясения последнего времени, этот вид активов остается стабильным, предсказуемым и прибыльным.
Акцент сместился с гипермаркетов и крупных торговых центров на небольшие торговые точки. Анализ показывает, что такие лоты хорошо продаются и сдаются в аренду. Сектор стрит-ритейла поднялся на 40-50%% и это не предел. Спрос смещается также с центральных городских локаций в спальные районы.
Наиболее востребованы участки вблизи транспортных развязок, университетов, памятных мест, деловых и культурных учреждений.
Текущие тенденции и прогнозы
Предприниматели теперь предпочитают приобретать объекты в собственность, так как арендная плата сильно возросла. Тренд сохранится на следующий год: в Москве и Московской области цены поднимутся еще на 20%.
Несмотря на повышение ключевой ставки, спрос на помещения коммерческого назначения и земельные участки остается высоким.
Такая тенденция вызвала к жизни новую нишу. Появились микроинвесторы, покупающие и сдающие небольшие помещения на первых этажах под офисы и магазины.
В Москве предприниматели вкладываются в объекты площадью 100-200 кв. м. и 300-500 кв. м. Первые покупаются или арендуются под торговые точки, вторые под супермаркеты. Эксперты считают, что ситуация имеет устойчивую тенденцию к росту.
Влияние глобальной экономики
Анализ общей экономической ситуации в мире покажет, какие изменения произойдут на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году. Ни для кого не секрет, что экономика России подвергается вызовам, влияющим на все стороны жизни.
Цены на нефть, валютные колебания — явления, воздействующие на состояние экономики в целом и рынок недвижимости в частности.
Что касается условий внутри страны — уход зарубежных компаний и появление новых игроков оказалось самым значительным событием, заметно изменившим городской ландшафт.
Цены на недвижимость в 2024 году по-прежнему зависят от уровня инфляции и величины ключевых ставок. Делая прогнозы относительно ценового вектора, необходимо принимать во внимание эти параметры. Их же следует учитывать, когда планируется покупка или продажа имущества.
Перспективные сегменты коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — наиболее привлекательный объект для вложений. Инвестиции в помещения для бизнеса остаются самым надежным способом размещения и умножения капитала. Перед тем, как делать выбор, надо рассмотреть варианты, которые предлагает рынок в 2024 году.
Офисные пространства
Предприниматели готовы арендовать или покупать подходящие помещения, расположенные в деловых центрах крупных городов. Удаленный формат работы остался в прошлом и многие компании возвращаются в традиционные интерьеры. Спрос на хорошо оборудованные офисные пространства повышается.
Торговые центры и розничная торговля
Пандемия отступила и торгово-развлекательные центры потихоньку возрождаются. Потенциальным вкладчикам есть смысл присмотреться к объектам уникальных концепций, расположенным в хороших локациях.
Объекты розничной торговли, как уже отмечалось, переживают бурный рост. Помещения малых и средних площадей, расположенные на первых этажах многоквартирных домов в спальных районах — самые востребованные объекты сегодня. И по мнению аналитиков, эта тенденция утвердилась надолго.
Складская недвижимость и логистика
Ковидные ограничения способствовали ускоренному переходу деловой жизни в цифровой формат. Электронная коммерция заменила наземную торговлю, вследствие чего резко поднялся спрос на складские помещения и объекты транспортного обслуживания.
Устойчивый рост интернет-торговли и ее зависимость от логической инфраструктуры — факторы, удостоверяющие прибыльность инвестирования в складские и сопутствующие помещения. Ситуация внушает уверенность, что потенциал этой недвижимости в эпоху всеобщей цифровизации будет только возрастать.
Гостиничный бизнес
Гостиничная недвижимость — не самый популярный объект инвестирования в России. Значительные затраты на обслуживание и управление, зависимость от туристической индустрии и состояния экономики делают этот бизнес очень рискованным.
Сейчас, когда с российского рынка ушли зарубежные бренды, отечественные предприниматели получили возможность создать и развить собственный отельный бизнес.
В настоящее время в России не принято сдавать эти здания в аренду. Но там, где проходят туристические тропы, хозяева сдают малые и средние гостиницы, гостевые дома и хостелы.
В Москве, Санкт-Петербурге, на Алтае, в Краснодарском крае, словом, в традиционных центрах туризма, ожидается устойчивый спрос на аренду объектов гостиничной недвижимости.
Возвращение международного туризма — значимый фактор формирования цен. Там, где будут проводиться мероприятия международного значения, инвестирование станет выгодным делом.
Стратегии инвестирования
В 2024 году возможны различные сценарии инвестирования в коммерческую недвижимость: предприниматель может выбрать реальные или прямые вложения, скооперироваться с другими инвесторами для совместного владения имуществом, стать пайщиком ПИФов или акционером RIETs, набирает обороты и новая для России форма объединения инвесторов — краудфандинг.
Прямые инвестиции и совместное владение
Прямые индивидуальные инвестиции — простой и понятный большинству граждан способ. На сегодня этот метод имеет немало плюсов: прибыльность, если сдать объект в аренду или перепродать, превысит проценты с банковских вкладов. В первом случае можно рассчитывать на 15% годовых.
Недостаток классического способа — высокий порог входа. Минимальный чек в регионах составляет миллионные суммы. Средняя стоимость объекта формата “супермаркет” площадью 1500 кв.м. в Москве составляет около 400 млн. рублей.
Еще один минус прямых вложений — низкая ликвидность. Быстро продать недвижимость по хорошей цене нелегко. Сложность прямого владения заключается также в том, что владельцу придется глубоко вникать во все процессы, а это требует больших временных затрат.
Можно объединиться с другими людьми или компаниями для общего совместного владения. В этом случае все обладают равными правами и обязанностями. Все действуют как единое целое.
У этого варианта тоже есть свои плюсы и минусы.
К первым относят общую ответственность за содержание имущества, совместное участие в управлении. Минусы заключаются в том, что отдельные владельцы не имеют преимущественных прав и никто не может продать недвижимость без общего согласия.
REITs и инвестиционные фонды
Альтернативой прямым инвестициям выступают REITs и паевые инвестиционные фонды.
Справка. REIT ( Real Estate Investment Trust) — компании, которые владеют ценными бумагами по ипотеке. В обязанности этих фондов входит строительство, покупка и управление имуществом для продажи или сдачи в аренду. Акционеры получают часть вырученных доходов в виде дивидендов.
Паевые инвестиционные фонды России — аналог REITs. Последние отличаются тем, что в них действуют управляющие компании. На них лежит обязанность производить доходные и расходные операции.
Выгодное отличие этих вариантов — сравнительно низкий порог входа. Поэтому эти инструменты доступны большинству. Приобрести акции или облигации строительных или девелоперских компаний можно за несколько тысяч рублей.
Преимущества RIETs, ПИФов:
- Этот способ позволяет диверсифицировать портфель, вкладывая капиталы в разные виды недвижимого имущества.
- Вложения в паевые фонды предохраняют финансы от инфляции. Стоимость аренды возрастает по мере повышения цен на потребительские товары и услуги, при минимальных затратах на обслуживание.
- Ценные бумаги реализуются на бирже, что обеспечивает ликвидность.
Российские предприниматели могут инвестировать в фонды REIT через биржу в Санкт-Петербурге или вложить средства в отечественные ПИФы через компании-поручители.
Оба фонда действуют похоже: пайщики вкладывают свои деньги в эти учреждения и получают ценные бумаги — паи. Фонд вкладывает средства в недвижимость и потом либо сдает имущество в аренду, либо перепродает с прибылью.
ПИФы имеют закрытый формат. Это означает, что пайщики не могут забрать свои деньги до завершения проекта. Величина прибыли зависит от фонда: некоторые уходят в минус, другие предлагают 10-15% годовых.
Краудфандинг
Краудфандинг — сравнительно новое направление в сфере инвестиций. Программа предполагает сбор средств от большого количества людей для финансирования конкретных проектов. Платформы действуют через интернет, предлагают различные виды имущества. Вкладчики могут диверсифицировать портфель, вкладывая деньги в торговые, гостиничные, офисные площади, апартаменты и жилые дома. В процессе реализации проекта каждый получит долю прибыли пропорционально вложениям.
Преимущества стратегии:
- Доступные стартовые инвестиции. Войти в проект могут люди со средним достатком.
- Диверсификация. Можно выбирать объекты в разных регионах с различным уровнем риска и доходности.
- Высокий уровень прозрачности: платформы предоставляют полную информацию о состоянии имущества, финансовых показателях, условиях инвестирования.
Но вместе с этими достоинствами есть определенные риски:
- Платформы, которые предлагают эту модель, только начинают свою деятельность. Отсутствие опыта может привести к закрытию ресурса. Подобные осложнения помешают выполнению обязательств; возврат вложенных инвесторами средств может затянуться.
- Модель находится на стыке финансов и технологий, деятельность которых регулируется сложной системой норм и правил. Возможные нарушения приведут к административным санкциям, которые приостановят или закроют проект. Инвесторы вновь окажутся в самом печальном состоянии.
- Процесс ведется полностью в цифровом поле; подобная практика подвержена киберугрозам. Если платформа будет взломана, есть опасность похищения личных данных клиентов.
Минимизация рисков
Вложения в коммерческую недвижимость обещают солидные прибыли, но, как и всякие финансовые операции, влекут определенные риски.
Специалисты в области инвестирования делятся советами, которые помогут снизить или вовсе убрать возможные опасности:
- Скрупулезный анализ рынка и избранного объекта: исследование локации, выяснение уровня спроса и предложения, расчет перспектив роста стоимости с учетом конкуренции.
- Формулирование целей и ожиданий: конкретизация задач, которые преследует инвестирование. Например, обеспечить постоянный доход, капитализировать объект, заложить основы долгосрочного инвестирования или что-то еще.
- Изучение рынка: близкое знакомство с состоянием коммерческой недвижимости в области предстоящего инвестирования. Анализ тенденции в настоящий момент, прогнозирование перспективных направлений, выяснение тенденций спроса и предложения.
Это только некоторые общие рекомендации, которые помогут предотвратить множество неприятных неожиданностей. Остается еще немало важных нюансов, от которых зависит успех предприятия. Здесь лучше обратиться за помощью к специалистам, которые имеют практический опыт.
Налогообложение и правовые аспекты
Прибыльность объектов коммерческой недвижимости составляет 10-17% годовых. Вложения окупаются в среднем за 8-10 лет. Соответственно инвестирование в эту категорию гораздо выгоднее, чем вложения в жилые дома и квартиры.
Но каждая прибыль облагается налогами и желательно заранее ознакомиться с налоговым законодательством, действующим в этой области.
Величину пошлины устанавливают государственные органы на местах. Она зависит от кадастровой или среднегодовой стоимости объекта. Региональные власти определяют сроки оплаты и налоговую ставку. Но какие бы решения не приняли инстанции, налог для физических лиц всегда меньше, чем для организаций и компаний.
Основные сведения:
- это разновидность налога на прибыль;
- расчет делает региональный отдел ФНС;
- владельцу отправляется уведомление о сроках оплаты.
Юридические лица оплачивают налог на имущество. Ставка меняется в зависимости от региона, но не может превышать 2-2,2%. Сроки погашения устанавливаются местными органами власти.
Правовые аспекты
Сделки с недвижимым имуществом коммерческого назначения регулируются государственными нормативными актами.
Сюда входят общие положения гражданского кодекса и конкретные указания по отдельным видам договоров:
- ГК РФ, 7 параграф, глава 30 — регламентирует процедуру купли-продажи;
- ГК РФ, глава 34 — посвящена договору аренды;
- ...глава 33 — говорит об условиях заключения договора ренты;
- …32 — дарения.
Действия, сопровождающие инвестиции, также подчиняются правовому регламенту.
Сюда можно отнести закон, регулирующий правовое положение юридического лица соответственно установленной организационной формы: Общество с Ограниченной ответственностью (ООО), Ационерное общество (АО).
Технологии и инновации
Использование цифровых платформ и онлайн сервисов — наиболее заметное проявление технического прогресса в инвестициях. Эти инновации позволяют потребителям искать подходящие объекты в самых отдаленных уголках.
Таким же образом человек может подробно познакомиться с разными предложениями, получить полную информацию об имуществе и его истории.
Виртуальная и дополненная реальность дает возможность клиентам осмотреть помещение во всех деталях, не приезжая на место. Такой обзор позволяет получить верное представление о внешнем и внутреннем состоянии объекта.
Все участники рынка понимают, что инновации и технологии играют значительную роль в управлении коммерческой недвижимостью и оказывают положительное влияние на увеличение инвестиционной прибыли.
Кейсы и примеры успешных инвестиций
Примеры успешных инвестиционных проектов покажут вариативность подходов и стратегий в этой сфере:
- Торговый центр в пригороде. Район быстро развивается. Девелопер оценил перспективы локации, подготовил необходимые документы, заручился лицензией. Разработчик тщательно продумал стратегию аренды, грамотно организовал торговое пространство с привлечением солидных ритейлеров. Поток посетителей значительно увеличился, инвестиции принесли хорошую прибыль. Дело процветает и сегодня.
- Инвесторы вложились в покупку и реконструкцию исторического здания. Объект находится в центре крупного города. Вкладчики исследовали рынок, оценили местоположение, разработали стратегии финансирования, рассчитали перспективы развития. Грамотный подход привлек арендаторов, теперь объект полностью заселен, аренда приносит стабильный доход.
- Проектировщики решили преобразовать офисное здание в современное коворкинг пространство. Учитывался растущий спрос на подвижные рабочие места. Реконструкция и эффективные маркетинговые стратегии привлекли арендаторов из разных сфер, теперь коворкинг центр — популярное место работы и учебы многих фрилансеров. В здании всегда люди и аренда приносит значительную прибыль.
Приведенные примеры доказывают перспективность вложений в коммерческую недвижимость при грамотном планировании, верно избранных стратегиях и тщательно проведенном предварительном анализе.
Заключение
Как показывает практика, российский рынок недвижимости в 2024 году предоставляет широкий круг возможностей как инвесторам, так и покупателям. Эффективность использования во многом зависит от того, насколько хорошо предприниматель знает и понимает рынок.
Отслеживание тенденций роста, внимательный анализ ситуации, прогнозирование, расчет и оценка рисков — вот параметры, которые обеспечат хороший результат даже в самых сложных обстоятельствах. Начинающему инвестору нелегко одному выполнить эти требования. Тогда на помощь приходят профессионалы, имеющие богатый положительный опыт. Свяжитесь с консультантом на сайте и получите полезные рекомендации по инвестициям в коммерческую недвижимость 2024 года.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какие виды недвижимости называются коммерческими?
Коммерческая недвижимость включает здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли. К ним относятся офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные комплексы, производственные и многофункциональные объекты.
Чем отличаются инвестиции в коммерческую недвижимость от вложений в жилые дома и квартиры?
- Более высокие стартовые вложения, затраты на адаптацию арендаторов.
- Большая прибыльность, продолжительные сроки аренды.
- Меньше проблем с управлением.
Как ориентироваться в юридических вопросах относительно инвестиций в коммерческую недвижимость?
Лучше всего обратиться к профессиональным посредникам: агентам по недвижимости и юридическим консультантам, которые хорошо разбираются в региональном заокнодательстве и дадут рекомендации на всех этапах инвестирования.
