При выборе коммерческой недвижимости я заметила множество преимуществ по сравнению с жилыми квартирами для сдачи в аренду:
Доход на более высоком уровне. Арендная ставка на офисные помещения либо магазины выше, чем на жилые помещения.
Более стабильные арендаторы. Чаще всего коммерческую недвижимость снимают на более долгий срок. Это, в свою очередь, обеспечит вам, как хозяину, предсказуемость и стабильность.
Не всегда есть необходимость делать ремонт. Чаще всего эту обязанность берут на себя арендаторы, занимаясь обслуживанием и ремонтом помещений.
Меньший износ по сравнению с жилым помещением. Как показывает практика, коммерческая недвижимость менее подвержена износу, так как арендаторы вынуждены поддерживать помещение в хорошем состоянии для привлечения клиентов.
Анализ рынка
На данный момент на рынке коммерческой недвижимости можно видеть тенденцию к росту. Все больше офисных центров, складов и торговых комплексов становится востребованными среди арендаторов. Причиной тому становится активное развитие малого и среднего бизнеса. Экономика растет и, соответственно, число предпринимателей увеличивается. Также в связи с развитием бизнеса с онлайн-торговлей растет спрос на помещения по типу склада.
На данный момент строятся все больше бизнес-центров в торговых комплексах. Арендодатели также нуждаются в качественных офисных помещениях и складах.
Перспективы для обладателей коммерческой недвижимости обнадеживающие: прогнозируется дальнейший рост рынка и, особенно, это можно заметить в крупных городах. Инвесторам становится все более выгодно вкладываться в коммерческую недвижимость, если стоит цель иметь стабильный и долгосрочный доход.
Я выбрала для себя коммерческую недвижимость, как более надежный и прибыльный инструмент для инвестиций.
Если вам требуется профессиональная консультация по поводу редевелопмента, то рекомендую обратится в экспертам компании https://ddkolesnik.com/. Это поможет повысить коммерческую ценность вашего помещения.
Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости
Мои первые шаги
Я начала свой путь к инвестициям в коммерческую недвижимость с появления желания иметь свой собственный стабильный источник пассивного дохода. Я хотела не только сохранить накопленные средства, но и приумножить их количество. Для начала я рассматривала для себя жилую недвижимость, но после тщательного анализа рынка я поняла, что у покупки коммерческой недвижимости есть больше преимуществ и перспектив, которые уже были описаны выше.
Мотивация к покупке коммерческой недвижимости для меня строилась на нескольких факторах, одним из которых является стремление к финансовой независимости. Изначально мне была очень близка возможность долгосрочной сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Также решающим фактором для меня стали многочисленные истории успешных инвесторов, о которых я прочитала в интернете и слышала от знакомых. Благодаря этим примерам я и пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости.
Исследование рынка
Конечно, для того чтобы успешно инвестировать свои деньги я изучила тщательно рынок. Начала я это делать с анализа текущих тенденций, а также перспектив развития коммерческой недвижимости. При исследовании рынка мне важно было понять, какие именно объекты наиболее популярны среди арендаторов.
Изучив статистику рынка, я начала анализировать данные о вакантности различных помещений под склад либо офис в различных городах. Таким образом я поняла где именно спрос превышает предложение и смогла определить, где есть вероятность более высокого дохода.
Немаловажно при исследовании также общаться к профессионалам в этой области. Можно проконсультироваться с риелторами, финансовыми аналитиками и другими инвесторами. Это помогает лучше изучить нюансы и риски, связанные с покупкой коммерческой недвижимости.
Собрав всю нужную для меня информацию, я уже видела свою дальнейшую инвестиционную стратегию. Свое внимание я сосредоточила на объектах с высоким потенциалом роста. Для меня это были те объекты, где арендный поток был стабильным.
Как я выбирала помещение
Критерии выбора коммерческой недвижимости
Для успешного выбора коммерческой недвижимости для инвестиций нужно для начала все тщательно проанализировать и учитывать множество факторов. Основными критериями, которые я для себя обозначила были:
Местоположение объекта
Для меня это был важнейший фактор при покупке коммерческой недвижимости. Мне важно было чтобы объект был в районе с высоким пешеходным либо автомобильным трафиком. Таким образом потенциальные арендаторы будут с большей вероятностью интересоваться данным объектом. Хорошо если вокруг есть удобная транспортная развязка, пешая доступность к деловым и торговым центрам и к жилым районам. Данные факторы обеспечивают постоянный приток клиентов. При выборе местоположения объекта также стоит учитывать планы развития инфраструктуры в данном районе. Возможно в ближайшем будущем здесь планируют строить новые дороги, станции метро либо торговые комплексы. Все это будет являться преимуществом.
Тип недвижимости
Перед покупкой я должна была определиться между офисом, торговым помещением и складом.
Офисы обычно более востребованы в деловых районах. На них бывают высокий спрос со стороны компаний для разных масштабов. Также преимуществом является долгосрочные арендаторы, которые обеспечат вам стабильный доход.
Торговые помещения подходят больше для районов, в которых есть высокий пешеходный трафик. Перед тем как решиться приобрести торговое помещение, необходимо изучить конкурентную среду, а также демографию района.
Склады всегда более востребованы недалеко от транспортных узлов, а также промышленных зон. В последнее время все больше растет онлайн-торговля, что увеличивает спрос на складские помещения. Преимуществом склада является также то, что он требует меньше затрат на обслуживание.
Для себя я обратила внимание на офисные помещения и торговые площадки, потому что они наиболее соответствовали моим инвестиционным целям.
Состояние и инфраструктура
При осмотре объекта я всегда обращала внимание на следующий моменты:
Состояние техники. Сюда входят проверка коммуникаций, таких как водоснабжение и электричество, состояние фасада а также отделки изнутри.
Осмотр инфраструктуры. Важно проверить наличие парковки и ее размеры, доступность вблизи общественного транспорта, а также наличие рядом такой инфраструктуры как кафе, рестораны, магазины и так далее.
Документы. Важно тщательно проверить правовой статус объекта и то, насколько помещение соответствует требованиям законодательства.
Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке
Для меня стоял выбор между офисным помещением и торговой площадкой. Я тщательно проанализировала два варианта, о чем речь пойдет ниже.
Анализ стоимости и потенциала
Для начала для меня важно было детально изучить стоимость каждого объекта. Здесь я учитывала не только стоимость самой покупки, но и потенциальные расходы, такие как ремонт и обслуживание помещения. Офис находился в деловом районе города и, соответственно, его стоимость была выше, однако здание не требовало капитального ремонта. Торговая площадка, на которую я обратила внимание, располагалась в оживленном торговом центре, что могло с большой вероятностью обеспечить высокий пешеходный трафик. Однако данная площадка требовала некоторых вложений.
Пытаясь рассчитать рентабельность каждого объекта, я смотрела на потенциальный доход от аренды и сравнивала его с затратами на приобретение, а также содержание данного объекта. Я хотела понять для себя какой из объектов обеспечит для меня более стабильным и высоким доходом.
Примеры и расчёты
Мне важно было сравнить конкретные объекты и вот что у меня получилось:
Офисное помещение:
Стоимость покупки: 30 миллионов рублей.
Доход от аренды за год: 3,6 млн рублей.
Необходимый ремонт: минимальный (около 300000 рублей).
Рентабельность офисного помещения:
Чистый доход от аренды составляет 3,6 млн рублей.
Расходы на 1 год составляют 30 миллионов рублей плюс 300000 рублей = 30,3 млн рублей.
Годовая рентабельность: 3,6 млн рублей/ 30,3 млн рублей = 12%
Торговая площадка:
Стоимость покупки: 25 миллионов рублей.
Доход от аренды за год: 3,7 млн рублей.
Необходимый ремонт: значительный (около 1,5 млн рублей).
Рентабельность торговой площадки:
Чистый доход от аренды составляет 3,7 млн рублей.
Расходы за 1 год составляют 25 миллионов рублей + 1,5 млн рублей = 26,5 млн рублей.
Годовая рентабельность: 13,9%
Несмотря на то, что торговая площадка имела на первый взгляд более высокую рентабельность в первый год, я выбрала для себя инвестировать в офисное помещение. При выборе я учитывала также дополнительные факторы. Так, к примеру, офисное помещение находилось в престижном деловом районе, что могло дать мне гарантию стабильного спроса со стороны арендаторов. Для меня это означало сниженный риск потерь и более стабильный доход в будущем.
Вторым плюсом для меня являлось то, что офисное помещение не требовало таких значительных вложений в ремонт, как торговая площадка. Таким образом я смогла получать свой доход быстрее.
Также я учла тот факт, что выбранном районе планируется строительство новых транспортных развязок, а значит существуют перспективы роста на офисную недвижимость.
Этот опыт показал мне, в первую очередь, что лучше выбирать в помещение с более стабильным и предсказуемым доходом, а также смотреть не только на текущую рентабельность, но и на долгосрочные перспективы.
Оформление в собственность
Юридические аспекты
Для оформление недвижимости в собственность необходимы следующие документы:
Договор купли-продажи, являющийся основным юридическим документом.
Право собственности текущего владельца и история того, как он его получил.
Технический паспорт объекта недвижимости.
Справка ЕГРН, которая указывает на текущий статус права собственности.
При необходимости, разрешение на строительство.
Такие налоговые документы, как акт оценки и квитанция об уплате налогов.
Оформление документов:
Для начала документы необходимо подготовить. Для этого стороны подписывают договор купли-продажи.
Далее заключается сделка. При этом нужно подписать договор в нотариальной форме.
Необходимо зарегистрироваться в Росреестре. Вы должны подать заявление и необходимые документы для оформления права собственности.
Конечно существуют и подводные камни:
Правовой статус объекта. Стоит детально проверить все юридические аспекты.
Налоговые обязательства. Проанализируйте все возможные налоговые обязательства при переходе права собственности.
Тщательно изучите условия договора. Не должно быть двусмысленностей, чтобы избежать потенциальных споров в будущем.
При сомнениях рекомендую обратиться к опытным юристам за консультацией, чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков.
Ремонт и подготовка к сдаче
Для того чтобы отремонтировать офисное помещение мне понадобилось 329000 рублей. В эту сумму входили не только материалы но и оплата труда.
Потратила на ремонт помещения - 329000 рублей
Смета расходов
Для начала я создала план расходов, основной статьей которого были строительные материалы (150000 рублей). Также смету входила оплата труда рабочих (120000 рублей) и аренда специального оборудования (30000 рублей). На прочие расходы, такие как доставка материалов и выброс отходов, у меня ушло 29000 рублей.
Выбор подрядчиков
Для меня это было важным этапом при проведении ремонта офисного помещения. Для начала я тщательно проанализировала рынок и проверила отзывы на различные компании. Договор я заключила с опытными специалистами и они действительно обеспечили высокое качество работы. Особое внимание я уделяла выбору материалов, отдавая предпочтение проверенным производителям. Для меня это гарантировало долговечность и безопасность офисного интерьера. Полагалось я, прежде всего, на отзывы в интернете, а также рекомендации знакомых.
Поиск арендатора
Для того чтобы найти надежного арендатора, можно использовать агентство и онлайн-платформы.
Стратегии поиска
Агентства недвижимости предлагают широкую базу данных, что, в свою очередь, может ускорить поиск потенциальных арендаторов. При помощи таких агентств можно найти не только проверенных клиентов, но и провести необходимые проверки. Более того при помощи агентств можно самостоятельно выбирать заинтересованных арендаторов из широкого круга, увеличивая свои шансы на успешную сдачу помещения.
Критерии отбора
Я была заинтересована в том, чтобы выбрать надежного арендатора, обладающего финансовой стабильностью и деловой репутацией. Для меня было важно видеть финансовые отчеты, проверить историю компании, а также провести личную встречу с человеком.
Надежный арендатор отличается тем, что имеет четкий бизнес-план, а также, желательно, положительные отзывы от предыдущих арендодателей.
Именно такой подход, по моему мнению, минимизирует риски для меня, как обладателя коммерческого помещения и обеспечивает долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество.
Подсчет прибыли
Доходность и рентабельность
Для того чтобы подсчитать доходность нашего офисного помещения, которое было куплено за 30 миллионов рублей с дополнительными затратами в виде 300000 рублей на ремонт, мы возьмем в расчет годовой доход с нашего коммерческого помещения. Данный доход составляет, как уже было упомянуто выше ,3,6 млн рублей либо 300000 рублей в месяц.
Окупаемость
В целом в данное коммерческое помещение я инвестировала 30,3 млн рублей. Если брать в расчет годовой доход от аренды в 3,6 млн рублей, то произведя следующий расчёты, мы можем узнать окупаемость нашего объекта: 30,3 млн рублей / 3,6 млн рублей = 8,42 года. Следуя из этого для того чтобы полностью вернуть наши инвестиции нам понадобится немного больше чем 8 лет.
Однако на практике, рассматривая конкретный объект, можно рассчитывать на увеличение арендной стоимости в дальнейшем, в связи с улучшением инфраструктуры данного района. которое уже была спрогнозировано. Таким образом, я рассчитываю на более быструю окупаемость данного коммерческого объекта.
Налоги и расходы
Налоговые обязательства
Как владелец при сдаче офисного помещения в аренду я должна платить налог на имущество и налог на доход от аренды. Я использовала упрощенную систему налогообложения для оптимизации моих налогов.
Дополнительные расходы
Помимо налогов владелец также должен рассчитывать на то, что необходимые расходы на обслуживание помещения, такие как коммунальные платежи, уборка и небольшой ремонт. Страховка также необходима и помогает защитить от рисков повреждения имущества.
Сложности и риски
Основные трудности
При сдаче коммерческого объекта могут возникнуть такие трудности, как поиск надежных арендаторов, контроль своевременной оплаты аренды, а также необходимость поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Немаловажно также обратить внимание на правильное оформление договоров и разрешения возможных юридических споров.
Как избежать рисков
Как показывает мой опыт для минимизации рисков нужно застраховать имущество от возможных повреждений. Важно также воспользоваться грамотным юридическим сопровождением, чтобы правильно составить договор аренды, учитывая при этом все нюансы и защитить интересы не только арендатора, но и владельца.
Как инвестировать в нежилую недвижимость
Этапы и стратегии
Инвестирование в нежилую недвижимость начинается всегда с анализа рынка и выбора подходящего объекта под вашей цели. Так необходимо:
Определить бюджеты и цели.
Искать и оценивать недвижимость (в оценку входят физическое состояние, расположение и прогнозируемый доход).
Проверить необходимые документы.
Приобрести объект и провести ремонт и подготовку к сдаче в аренду.
Пассивные и активные стратегии
Пассивная стратегия включает в себя сдачу коммерческого помещения в долгосрочную аренду. Это помогает минимизировать участие владельца и обеспечивает стабильный доход при минимальных усилиях.
Активная стратегия требует более активного управления от владельца, включая поиск арендаторов, а также регулярное обслуживание помещения.
При выборе стратегии учитывайте свой желаемый уровень вовлеченности в объект. Пассивная стратегия подходит больше для людей, предпочитающих стабильность, а активная для тех, кто готов вкладывать свое время и силы для увеличения прибыли.
Сообщество инвесторов
Важно взаимодействовать с другими инвесторами и обмениваться опытом. Мне помогли такие платформы и формы как GRE Online и BiggerPockers. На данных платформах можно делиться знаниями и опытом.