Коммерческая недвижимость — это объекты, предназначенные для ведения бизнеса. В зависимости от назначения, она делится на несколько категорий:
Складские помещения: используются для хранения товаров, бывают различных классов (например, A, B, C).
Офисные центры: разделяются по классам (A, B, C) в зависимости от уровня комфорта и расположения.
Торговая недвижимость: включает торговые центры (региональные, городские, районные) и стрит-ритейл (магазины на улицах).
Производственные помещения: используются для размещения цехов и других производственных объектов.
Помещения свободного назначения: универсальные пространства, подходящие для разных видов бизнеса.
Каждый тип недвижимости подбирается в зависимости от целей и специфики бизнеса.
Чем жилая недвижимость отличается от коммерческой?
Основное отличие между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в их назначении и способах получения дохода. Жилая недвижимость используется для проживания и приносит доход в основном через аренду, которая имеет более низкую доходность и сопряжена с рисками, такими как возможные повреждения имущества или неоплата аренды жильцами. Коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса и отличается более высокой доходностью и стабильностью, так как арендаторами обычно выступают компании, а не частные лица.
Также аренда коммерческой недвижимости обычно обходится дороже на квадратный метр по сравнению с жилой, что делает её более прибыльным активом при одинаковых затратах на покупку.
Отличается ли рынок коммерческой недвижимости от города к городу?
Рынок коммерческой недвижимости отличается от города к городу не только по ценам, но и по структуре и особенностям спроса. В некоторых городах доминируют региональные игроки, такие как местные продуктовые или аптечные сети, которые часто предпочитают владеть собственными площадями. В других городах преобладают федеральные сети с установленными стандартами аренды, что может упрощать взаимодействие. Также существуют города с более рыночным ценообразованием из-за конкуренции, и моногорода, где рынок контролируется местной элитой, устанавливающей цены и условия аренды.
Эти особенности формируют уникальную специфику каждого регионального рынка коммерческой недвижимости и могут влиять на доступность и привлекательность объектов для инвесторов.
Можно ли заработать на коммерческой недвижимости?
Да, на коммерческой недвижимости можно заработать различными способами:
Покупка и сдача в аренду: Один из основных способов — покупка помещения и сдача его в аренду, получая стабильный арендный поток. Например, помещение стоимостью 100 млн рублей может приносить 850,000 рублей в месяц от аренды, что составляет около 10-12% годовых.
Рост стоимости объекта: Коммерческая недвижимость часто дорожает со временем. Например, объект, купленный за 10 млн рублей, через 5 лет может стоить 13 млн рублей, что принесет дополнительную прибыль при продаже.
Инвестиции в создание объектов: Вы можете инвестировать в создание коммерческой недвижимости или в проекты по реконструкции. Это включает в себя покупку пустого помещения, привлечение арендаторов и последующую продажу готового арендного бизнеса. В этом случае вы зарабатываете как на арендном доходе, так и на приросте стоимости объекта.
Эти способы позволяют зарабатывать на коммерческой недвижимости с доходностью от 10% годовых и выше, сочетая стабильность и потенциал роста капитала.
Основные ошибки новичков в коммерческой недвижимости
Новички часто совершают ошибки при выборе коммерческой недвижимости, что может привести к финансовым потерям:
Покупка неподходящего помещения: Важно тщательно проверять объект перед покупкой. Например, старые коммуникации могут потребовать значительных вложений на ремонт, или помещение может иметь недостаточную электрическую мощность для вашего бизнеса.
Невнимательный выбор планировки: Избегайте помещений со сложной планировкой, коридорами и нестандартной геометрией. Лучший вариант — прямоугольные или квадратные помещения с простой и универсальной планировкой.
Игнорирование анализа арендаторов: Даже в готовом арендном бизнесе важно проверить арендаторов. Финансовые проблемы арендатора могут привести к задержкам или неплатежам, а временные условия аренды могут снизить доходы в будущем. Поэтому важно оценить финансовую стабильность арендаторов, изучить их историю и внимательно прочитать условия арендного договора.
Эти ошибки можно избежать с помощью внимательного анализа и тщательной проверки всех деталей перед покупкой.
Недостатки коммерческой недвижимости: Плюсы и Минусы
Плюсы:
Пассивный доход: Коммерческая недвижимость приносит стабильный доход через аренду.
Универсальность: Помещения подходят для разных видов бизнеса, что упрощает поиск арендаторов.
Меньшая зависимость от социального окружения: В отличие от жилой недвижимости, стоимость коммерческих объектов меньше зависит от благоустройства района.
Минусы:
Высокая стоимость: Качественные объекты стоят дорого, что увеличивает первоначальные инвестиции.
Технические ограничения: Недостаток вытяжки, электроэнергии, или неправильное расположение (цокольные, вторые этажи) могут снизить доходность.
Риск с трафиком: Для торговых объектов важна высокая пешеходная проходимость; иначе бизнес может пострадать.
Что делать, когда съезжает арендатор?
Ситуация, когда арендатор съезжает, является нормальной частью управления коммерческой недвижимостью. Если это произошло, важно не паниковать, а последовательно предпринять следующие шаги:
Анализ ситуации: Определите причину, по которой арендатор съехал. Это может быть низкий трафик, недостаток клиентов, либо проблемы арендатора, не связанные с вашим помещением, такие как финансовые трудности или смена стратегии.
Поиск нового арендатора: Начните активно искать замену. Если ваше помещение универсальное (например, имеет стандартную планировку и необходимые технические условия), то найти нового арендатора будет проще. Рассмотрите сотрудничество с профессионалами, которые могут помочь подобрать подходящего арендатора.
Анализ потенциала помещения: Чем универсальнее помещение, тем легче будет найти замену. Подготовьте помещение таким образом, чтобы оно могло удовлетворить потребности разных категорий арендаторов — будь то общепит, аптека или торговая точка.
Своевременный и продуманный подход к управлению арендой поможет быстро заменить арендатора и сохранить стабильный доход от вашей недвижимости.
Какую коммерческую недвижимость лучше покупать?
При выборе коммерческой недвижимости важно ориентироваться на её универсальность и надёжность арендаторов. Вот основные рекомендации:
Универсальные помещения: Ищите объекты с правильной геометрией, площадью до 100 квадратных метров, отдельной входной группой, а лучше — двумя, чтобы при необходимости можно было разделить помещение на два объекта для разных арендаторов.
Надёжные арендаторы: Примеры таких арендаторов включают крупные федеральные сети, такие как "Красное & Белое", которые обычно арендуют помещения на долгосрочной основе, обеспечивая стабильный доход.
Расположение: Обратите внимание на центральные улицы с высоким трафиком, но учитывайте особенности, такие как наличие парковок и доступность для клиентов.
Готовый арендный бизнес: Если вы хотите минимизировать усилия, лучше рассмотреть покупку готового арендного бизнеса, где уже заключены договоры аренды с арендаторами и обеспечен стабильный доход.
Такой подход к выбору коммерческой недвижимости поможет обеспечить стабильность инвестиций и минимизировать риски.